Seit dem 24. Juni 2023 gilt die neu gefasste Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Für Eigentümer und Vermieter von Mehrfamilienhäusern hat sie praktische Folgen: Wer Trinkwasser an Mieter abgibt, ist Betreiber einer Wasserversorgungsanlage und hat Pflichten. Dieser Artikel fasst die wichtigsten zusammen – und zeigt, wie IONDA Betreibern die Arbeit an der Warmwasserbereitung erleichtert.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall sind das zuständige Gesundheitsamt, ein Fachbetrieb und gegebenenfalls ein Rechtsanwalt die richtigen Ansprechpartner.
Wer ist „Betreiber“ im Sinne der TrinkwV?
Die Verordnung unterscheidet verschiedene Arten von Wasserversorgungsanlagen. Für Wohngebäude ist die Gebäudewasserversorgungsanlage maßgeblich: eine Anlage, aus der Trinkwasser aus der öffentlichen Versorgung über eine Trinkwasserinstallation an Verbraucher abgegeben wird (§ 2 Nr. 2 Buchstabe e TrinkwV). Zur Trinkwasserinstallation zählen sämtliche Leitungen, Speicher, Apparate und Armaturen zwischen Übergabestelle und Zapfstelle (§ 2 Nr. 4).
Betreiber ist der Unternehmer oder sonstige Inhaber dieser Anlage (§ 2 Nr. 3). Im vermieteten Mehrfamilienhaus ist das in der Regel der Eigentümer. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Rolle meist durch die Gemeinschaft und ihre Verwaltung wahrgenommen.
Wichtig ist eine Begriffsbestimmung: Als gewerbliche Tätigkeit gilt ausdrücklich auch die Bereitstellung von Trinkwasser „im Rahmen einer Vermietung“ (§ 2 Nr. 8). Wer vermietet, fällt also unter die Regeln für gewerbliche Tätigkeit – unabhängig davon, ob er sich selbst als Unternehmer sieht.
Die allgemeinen Betreiberpflichten
Unabhängig von Legionellen gelten für jeden Betreiber Grundpflichten. Die wichtigsten im Überblick:
- Regeln der Technik einhalten: Planung, Errichtung und Betrieb müssen mindestens den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen (§ 13 Abs. 1 TrinkwV). In der Praxis sind das vor allem DIN-Normen und DVGW-Arbeitsblätter.
- Geeignete Werkstoffe: Mit Trinkwasser in Kontakt kommende Materialien müssen den Anforderungen der §§ 14 und 15 entsprechen (§ 13 Abs. 2).
- Bleileitungen: Noch vorhandene Bleileitungen waren grundsätzlich bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 zu entfernen oder stillzulegen (§ 17). Verbraucher sind zu informieren, wenn Bleileitungen vorhanden sind oder vermutet werden.
- Anzeigepflichten: Bestimmte Ereignisse und Auffälligkeiten – etwa wahrnehmbare Veränderungen von Geruch, Farbe oder Trübung – sind dem Gesundheitsamt unverzüglich anzuzeigen (§ 47).
Legionellenuntersuchung: Wann ist sie Pflicht?
Die bekannteste Pflicht steht in § 31 TrinkwV. Sie betrifft Gebäudewasserversorgungsanlagen, wenn alle diese Bedingungen zutreffen:
| Bedingung | Was das heißt |
|---|---|
| Großanlage zur Trinkwassererwärmung | Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle (ohne Zirkulationsleitung) |
| Duschen oder Vernebelung | Es gibt Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Trinkwasser vernebelt wird |
| Kein Ein- oder Zweifamilienhaus | Die Anlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus |
| Gewerbliche oder öffentliche Tätigkeit | Das Wasser wird gewerblich (z. B. durch Vermietung) oder öffentlich abgegeben |
Die 3-Liter-Grenze bezieht sich auf das Leitungsvolumen, nicht auf den Speicher. Deshalb kann auch ein Haus mit Frischwasserstation und kleinem Speicher unter die Pflicht fallen, wenn lange oder große Warmwasserleitungen vorhanden sind. Ob das bei Ihnen zutrifft, sollte ein Fachbetrieb anhand der Installation bewerten.
Wie oft?
- Bei gewerblicher Tätigkeit – also typischerweise bei Vermietung – mindestens alle drei Jahre (§ 31 Abs. 2).
- Bei öffentlicher Tätigkeit mindestens einmal jährlich; das Gesundheitsamt kann unter bestimmten Voraussetzungen längere Intervalle zulassen.
- Neu errichtete Anlagen sind erstmals innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme zu untersuchen.
Beauftragt wird dafür eine zugelassene Untersuchungsstelle. Welche Probennahmestellen nötig sind, richtet sich nach den Regeln der Technik und den Empfehlungen des Umweltbundesamtes.
Was gilt bei einem auffälligen Befund?
Für Legionella spec. legt die TrinkwV einen technischen Maßnahmenwert von 100 pro 100 ml fest (Anlage 3 Teil II). Wird er überschritten, muss der Betreiber nach § 51 unverzüglich:
- das Gesundheitsamt informieren, sofern die Untersuchungsstelle das nicht nachweislich bereits getan hat,
- Untersuchungen zur Klärung der Ursachen durchführen lassen, einschließlich Ortsbesichtigung und Prüfung der Regeln der Technik,
- eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen lassen, die die Empfehlungen des Umweltbundesamtes beachtet (früher „Gefährdungsanalyse“),
- die zum Schutz der Verbraucher erforderlichen Maßnahmen durchführen und dem Gesundheitsamt mitteilen.
Im Einzelfall gibt das Gesundheitsamt vor, was zu tun ist – auch, wie die Mieter zu informieren sind.
Wo IONDA Betreibern hilft
Die Hygienepflichten der TrinkwV hängen von Anlagengröße, Duschen und Nutzungsart ab – sie laufen mit und ohne Wasserbehandlung genauso weiter. Wo IONDA ansetzt, ist die Technik, die diese Pflichten erst erfüllbar macht: eine zuverlässig arbeitende Warmwasserbereitung.
- Speicher und Wärmetauscher frei von harten Belägen. Das IONDA-STAP-Verfahren verändert, wie Kalk auskristallisiert: Statt festsitzender Kalkkristalle entstehen feine, amorphe Partikel, die mit dem Wasser weggespült werden. Die TU Berlin (ZELMI) hat den Unterschied elektronenmikroskopisch sichtbar gemacht – zur Untersuchung.
- Nichts im Trinkwasser. Keine Dosierchemikalien, kein Regeneriersalz, kein Ionenaustausch. Calcium und Magnesium bleiben im Wasser, es kommt nichts hinzu.
- Weniger Eingriffe in die Anlage. Wer seltener entkalken muss, muss seltener absperren, öffnen und Bewohner informieren.
- Kein Betriebsaufwand. Kein Nachfüllen, kein Regenerieren, kein Abwasser. IONDA arbeitet rund um die Uhr; mit IONDA 800P meldet ein potentialfreier Kontakt Störungen an die Gebäudeleittechnik.
Temperaturhaltung in Speicher und Zirkulation bleibt wie von den Regeln der Technik vorgegeben – IONDA arbeitet bei jeder Temperatur. Mehr zum Einsatz im Wohnungsbau unter Kalkschutz im Mehrfamilienhaus.
Was der Einbau einer Wasserbehandlung rechtlich bedeutet
Ein Kalkschutzsystem wird Teil der Trinkwasserinstallation. Damit gilt auch für den Einbau § 13 TrinkwV: Er muss den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Bei IONDA wird die Induktionseinheit in die Leitung nach Wasserzähler, Filter und Druckminderer eingesetzt und geerdet. Den Einbau übernimmt ein eingetragener Installateur aus dem Netzwerk Ihres Fachpartners – sauber dokumentiert.
Wer ohnehin an der Trinkwasserinstallation arbeitet, etwa beim Tausch eines Speichers oder der Nachrüstung einer Frischwasserstation, kann Kalkschutz im selben Zug mit einplanen lassen. Welche Angaben dafür nötig sind, steht in unserer Checkliste zur Standortaufnahme.
Kurz zusammengefasst
- Vermietung gilt nach TrinkwV als gewerbliche Tätigkeit; der Eigentümer ist in der Regel Betreiber.
- Großanlage + Duschen + kein Ein-/Zweifamilienhaus → Legionellenuntersuchung mindestens alle drei Jahre.
- Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts: Gesundheitsamt, Ursachenklärung, Risikoabschätzung, Maßnahmen.
- IONDA schützt die Technik dahinter: Speicher, Wärmetauscher und Leitungen bleiben frei von hartnäckigem Kalk – ohne Salz, ohne Chemie, ohne Abwasser.
Ihr nächster Schritt
Auf der Seite Mehrfamilienhaus zeigen wir den Ablauf, im Kalkschutz-Check erhalten Sie in wenigen Minuten eine Geräteempfehlung. Wo das STAP-Verfahren bereits im Einsatz ist, zeigen unsere Referenzen. Für die Standortaufnahme vor Ort: Kontakt aufnehmen.