In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann niemand allein entscheiden, ob im Heizungsraum eine Wasseraufbereitung eingebaut wird. Die zentrale Trinkwasserinstallation dient allen, also entscheiden alle – per Beschluss in der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, ist das deutlich einfacher geworden. Dieser Artikel zeigt, welcher Beschluss nötig ist, wer bezahlt – und wie Sie die Eigentümer mit einer guten Vorlage überzeugen.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über das Wohnungseigentumsgesetz und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind auch Ihre Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und frühere Beschlüsse. Lassen Sie Beschlussvorlagen im Zweifel von Ihrer Verwaltung oder einem Rechtsanwalt prüfen.
Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Zuerst ist zu klären, wem die betroffene Anlage gehört. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, kein Sondereigentum. Die zentrale Trinkwasserinstallation vom Hausanschluss über den Speicher oder die Frischwasserstation bis zu den Steigsträngen gehört deshalb in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ein Kalkschutzsystem oder eine Enthärtungsanlage wird typischerweise genau dort eingebaut – nach Wasserzähler, Filter und Druckminderer.
Anders kann es bei einer dezentralen Warmwasserbereitung in der einzelnen Wohnung aussehen. Was im Einzelfall gilt, ergibt sich aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Das WEG unterscheidet zwei Arten von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die Einordnung entscheidet über die Kostenverteilung.
Ordnungsmäßige Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum in einem ordnungsgemäßen Zustand halten oder diesen wiederherstellen – etwa das Entkalken oder der Austausch eines defekten Speichers.
Bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG): Maßnahmen, „die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen“. Der nachträgliche Einbau einer Wasseraufbereitung in eine funktionierende Anlage fällt häufig in diese Kategorie, weil er etwas Neues hinzufügt.
Die Grenze ist nicht immer scharf. Wird die Warmwasserbereitung ohnehin erneuert und dabei eine Wasserbehandlung mitgeplant, kann man argumentieren, dass sie Teil einer zeitgemäßen Erhaltung ist. Ob das trägt, ist eine Einzelfallfrage. Wichtig ist, dass Verwaltung und Eigentümer die Einordnung vor der Abstimmung bewusst treffen und im Beschluss deutlich machen.
Welche Mehrheit ist nötig?
Seit der Reform gilt für fast alle Beschlüsse dieselbe Grundregel: § 25 Abs. 1 WEG – „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ Das gilt für Erhaltungsmaßnahmen ebenso wie für bauliche Veränderungen. Vor der Reform war für bauliche Veränderungen oft die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer nötig; diese Hürde ist entfallen.
Es gibt jedoch eine Grenze: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG). Eine Wasserbehandlung im Heizungsraum wird die Anlage in aller Regel nicht grundlegend umgestalten.
Wer trägt die Kosten?
Hier liegt der eigentliche Unterschied zwischen den beiden Maßnahmenarten.
| Situation | Wer zahlt? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Erhaltungsmaßnahme | alle Eigentümer nach Anteilen | § 16 Abs. 2 WEG |
| Bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (Wortlaut des Gesetzes) | alle Eigentümer nach Anteilen – außer bei unverhältnismäßigen Kosten | § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
| Bauliche Veränderung, deren Kosten sich in angemessener Zeit amortisieren | alle Eigentümer nach Anteilen | § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG |
| Sonstige bauliche Veränderung (einfache Mehrheit) | nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, nach ihren Anteilen | § 21 Abs. 3 WEG |
| Abweichende Verteilung beschlossen | nach Beschluss – aber niemandem dürfen Kosten auferlegt werden, die er sonst nicht tragen müsste | § 21 Abs. 5, § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG |
Wer eine Kostenverteilung auf § 21 Abs. 2 Nr. 2 stützen möchte, begründet das am besten mit den eigenen Zahlen des Hauses – dokumentierten Wartungs-, Entkalkungs- und Austauschkosten der vergangenen Jahre.
Für die Praxis bedeutet das: Wenn eine klare Mehrheit hinter dem Vorhaben steht, ist die qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 meist der sauberste Weg, damit alle Eigentümer die Kosten gemeinsam tragen und auch alle die Nutzungen erhalten.
So bereiten Sie den Beschluss vor
Eine gute Vorbereitung erspart Streit und Anfechtungen. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:
- Problem dokumentieren. Wartungsrechnungen, Entkalkungen, getauschte Bauteile und Beschwerden der letzten Jahre zusammenstellen.
- Technik prüfen lassen. Eine Standortaufnahme klärt, welche Lösung zur Anlage passt. Die nötigen Angaben finden Sie in der Checkliste zur Standortaufnahme.
- Ziel definieren. Schutz der Warmwasserbereitung und Leitungen vor Kalk ohne Salz und Chemie – das leistet IONDA. Nur wer gezielt weiches Wasser möchte, braucht eine Enthärtung.
- Vergleichbare Angebote einholen. Gerät, Induktionseinheiten, Zubehör, Montage, Elektroarbeiten und laufende Kosten getrennt ausweisen lassen. Mehrere Angebote sind in der WEG üblich und erleichtern die Entscheidung.
- Tagesordnung und Beschlussantrag formulieren. Der Antrag sollte die Maßnahme, das Angebot, die Finanzierung (z. B. Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage) und die gewünschte Kostenverteilung klar benennen.
- Abstimmung protokollieren. Bei baulichen Veränderungen sollten neben den Stimmen auch die vertretenen Miteigentumsanteile festgehalten werden, damit die Voraussetzungen von § 21 Abs. 2 Nr. 1 nachweisbar sind.
Nach der Versammlung läuft die Anfechtungsfrist: Eine Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).
Vermietete Eigentumswohnungen
Viele Eigentümer in einer WEG vermieten ihre Wohnung. Der WEG-Beschluss regelt nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Ob und welche laufenden Kosten an Mieter weitergegeben werden können, richtet sich nach dem Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung. Mehr dazu im Artikel Wasseraufbereitung als Betriebskosten.
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Die Betreiberpflichten der Gemeinschaft nach Trinkwasserverordnung, etwa die Legionellenuntersuchung bei Großanlagen, laufen unabhängig davon wie gewohnt weiter.
Kurz zusammengefasst
- Die zentrale Trinkwasserinstallation ist in der Regel Gemeinschaftseigentum; es braucht einen Beschluss.
- Seit Dezember 2020 genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Bei baulichen Veränderungen entscheidet die Mehrheitsqualität darüber, ob alle oder nur die Zustimmenden zahlen.
- Gute Unterlagen und ein klarer Beschlussantrag sind der beste Schutz vor Anfechtung.
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